放开三孩，对房地产会有何影响？

六一儿童节前一天，我国全面放开了三孩生育限制，很多人关心，这项政策对房地产的影响是什么。众所周知，人口是房价的最终支撑，而年轻人口则是房地产投资的中流砥柱。所以，放开三孩，对于房地产将会带来一定利好。然而，这一逻辑面临两大现实的制约。

其一，三孩政策可能不及预期。

如同几年的二孩政策，只有短期提振效应，而无法形成长期激励。人口仍会朝着下行的大趋势而去，楼市恐怕短时间内仍将面临少子化的基本面，这不是三孩政策所能扭转的。

其二，要想鼓励生育，遏制高房价就是必然之举。

房价是影响生育意愿最大的因素之一，高房价带来的挤压效应，让生育变成了一件相当奢侈的事情。如果再考虑到多一个孩子就多一间独立房间的需求，高房价的影响就更明显。

所以，放开三孩，对于楼市的利好极其有限。相反，房地产必须直面楼市调控持续加码的未来。

这一次，为的不只是防范金融风险，更重要的是生育。

全面三孩政策的标志性意义更大，实际能够增加多少人口，确实需要相关配套跟进，放开三孩对房地产直接的影响有两点。

一是增加了购房需求。

最明显的变化在2016年，全面放开二孩政策的第二年，全国新建商品住宅的销售面积同比大幅上涨了22.4%，此后的几年，新建商品住宅的销售面积保持1%-5%的增幅，相对平稳。

从供需来看，2020年，中国一共卖出了15.5亿平方米的新建商品住宅，如果以每套房80平方米计算，全年新建商品住宅供应大约在2000万套，哪怕100多万二孩家庭全部在当年买新房，也只占供应1/20，何况这种极端情况根本不可能出现，一定会有需求流向二手房市场，尤其是学区房市场，几乎在每年年初，各城市都会掀起一波购买学区房的楼市小阳春，对于二孩家庭来说，单个学位成本相应降低，家长的购买意愿也更强烈。

二是对户型的要求变了。

我问一家房企的城市负责人，每年新增的100多万二孩家庭分布在全国的各个城市和乡村，具体到他所在的城市、他开发的楼盘，需求的变化真有那么明显吗？

答案非常肯定。二孩放开前，他旗下的项目还有两居室产品，主流是三居室；而二孩放开后，基本看不到两居室，都是小三居，大三居。转变之所以如此明显，是因为这家房企主要开发中高档住宅，面对的购房群体经济实力较强，不论买房子还是生孩子，意愿都更强，这些家庭更愿意为二孩留出余量。

如今到了三孩全面放开，对房地产户型的影响同样存在，最先对户型做出反应的，也将是这类房企，只是比例大概率不会像二孩政策影响那么明显。

全面三孩对房地产的影响来自那些尚在研究中的配套政策，如有类似免除部分土地出让金的重磅政策出台，对房地产和生育率都将带来重大影响。